Telefon: 0532 386 78 40
Taşınmaz Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

 

 

TAŞINMAZ ALIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Bir taşınmaz (arsa, daire, tarla, dükkân vs.) alınırken dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Bunlardan ilki şüphesiz karşı tarafın gerçekten satın alacağımız taşınmazın sahibi olup olmadığıdır. Satıcı görünen kişinin satılacak yerin maliki olup olmadığı muhakkak araştırılmalıdır. Varsa tapu senedi istenilmeli, tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığı muhakkak teyit edilmelidir.  Satıcının malik olduğu konusunda şüphe yoksa taşınmaz üzerinde taşınmazın kıymetini azaltacak bir kayıt (haciz, ipotek, irtifak gibi), tapuda devrine engel bir durum bulunup bulunmadığı tapu görevlilerine sorularak öğrenilmelidir.

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bir yer alınacak ise kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığı tapuya sorularak öğrenilmelidir. Sonrasında; yönetim planı mutlaka incelenmelidir. Buranın maliki olduktan sonra; yönetim planındaki hükümler yeni maliki yani sizi de bağlayacaktır. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda alınan taşınmazın yönetim planı olduğu yazılıdır. Alıcı burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı Alıcı’ya imzalatılır. Atılan bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümler kabul edilmiş olur.

Özellikle tapu bilgileri ile almayı düşündüğünüz taşınmazın ada pafta gibi bilgileri uyuşmalıdır. Zira alıcılar buna dikkat etmediklerinde aslında almak istedikleri yerden farklı bir yer kendilerine satılabiliyor.

Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcıdan, taşınmazın üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir yeni tarihli tapu kayıt örneği istenmelidir. Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil müdürlüğü veya belediyede inşaat projesi mevcuttur. Taşınmaza ait inşaat projesi muhakkak incelenmelidir. Zemindeki fiili durumunun projesine uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride belediyece ceza yazılabilir, taşınmaz yıktırılabilir. Özellikle belediyede bulunan proje çok önemlidir; çünkü bazı ihmaller veya muvazaalar sonucu kaçak yapılara da tapu verilebilirken, belediyede aslında yapının projeye uygun olmadığı ve yapının kaçak olduğunu öğrenebiliyorsunuz. Belediye ve tapu kayıtlarının çelişmesi durumunda yatırımcılar, alıcılar sıkıntı yaşayabiliyor. Tapu iptal, sicilin düzeltilmesi gibi davalar gündeme gelebilir.

Mutlaka satış protokolü yapılmalıdır. Bu protokol; iki nüsha olmalıdır biri alıcıda biri satıcıda bulunacaktır. Anlaşmaya varılan satış şartları ayrıntıları ile bu protokole yazılarak karşılıklı imzalanmalı, satış protokolü birkaç sayfadan oluşuyorsa her sayfada Alıcı ve Satıcının imzaları bulunmalıdır. Satış protokolü imzalanmadan kaparo verilmemelidir. Protokole ne miktar kaparo verildiği yazılmalı ve kaparo anlaşılan satış bedelinin %5’ini geçmemelidir.

Alınacak konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti olup olmadığının tapu sicil müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş ile ilgili bazı formalitelerin olacağı ve birtakım masraflar yapılması gerekeceği dikkate alınmalıdır.

Kadastro müdürlüğüne gidilerek almak istenilen gayrimenkulün haritasına bakılmalıdır. Çevresinde neler olduğu, önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceği öğrenilmelidir.

Satış konusunda kesin anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün değeri tam olarak olmasa da yaklaşık değeri ile ilgili araştırma yapılmalı ve tespit edilmelidir. Alınacak yer işyeri ise o bölgenin iş kapasitesi de muhakkak araştırılmalıdır.

Satış protokolünde taşınmaza ait adres ve tapu bilgileri açıkça belirtilmelidir. Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numaraları yazılmalı ve bilinen posta adresi de mutlaka belirtilmelidir.

Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılmalı ve bu husus satış protokolüne yazılmalıdır. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemde sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından taraflar anlaşmazlığa düşerek satıştan vazgeçebilmektedir. Mutlaka daha sonradan satıcının bulunabileceği adres ve telefonların alınması gerekir.

Doğabilecek uyuşmazlık ve sorunlardan dolayı satış sonrasında da satıcıya ulaşmanız gerekebilecektir.

Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçların kimin tarafından ödeneceğini kararlaştırılmalıdır. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu´na göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış "...borcu yoktur." yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğu protokole yazılmalıdır.

 

WhatsApp Destek